Principales conclusiones extraídas de la segunda edición del informe Atlas Insight Assets Management
La banca española se ha desprendido de activos tóxicos por valor de 13.511 millones de euros en 2023, a través de 32 operaciones —frente a las 47 del ejercicio anterior, lo que supone 3.000 millones de euros menos—. Las cinco entidades que lideran el ranking de venta de activos en España son: Sareb (3.000M€), Santander (2.928M€), Blackstone (2.000M€), Deutsche Bank (1.380M€) y Caixabank (1.204M€). Por su parte, GCBE, Axactor, Fortress, Cerberus y Kruk se posicionan como los principales compradores de carteras, según se desprende de la segunda edición del informe Atlas Insight Assets Management, elaborado por la firma de consultoría internacional Atlas Value Management, con datos recopilados y analizados hasta el segundo trimestre de 2024.
Pese a los movimientos de desinversión, la banca sigue manteniendo un stock valorado en 43.259 millones de euros, un 32% menos que en 2022, donde el acumulado alcanzó los 63.699M€. “En estos dos últimos años, la tasa de morosidad de los hogares se ha mantenido estable, por lo que es lógico que las entidades financieras continúen poniendo el foco en la desinversión de NPLs a través de la venta de carteras de esta tipología”, explica José Masip, socio de Servicios Financieros y Real Estate de Atlas Value Management.
El total de ventas acumuladas desde 2008 al primer semestre de 2024 es de 262.681 millones de euros. “Cabe destacar que este último año, el grueso del volumen de operaciones cerradas ha sido de NPL Unsecured —deudas fallidas sin colateral inmobiliario—, un 73% del valor transaccionado. En concreto, las carteras Victoria (3.000M€), Nébula (2.000M€) y Valhalla (1.200M€) —de Sareb, Blackstone y Deutsche Bank, respectivamente— han sido las mayores transacciones del pasado 2023 de NPL unsecured”, detalla Masip, para a continuación comentar que “durante el último año las entidades han intentado desinvertir más volumen del finalmente formalizado, por ejemplo, el proyecto Sunshine de Axactor que suponía 6.000 mill€ que finalmente no pudo cerrarse satisfactoriamente.”
A nivel europeo, España se mantiene en el cuarto puesto de Europa con un mayor ratio de Non Performing Loans (NPLs) — préstamos fallidos o de dudoso cobro — frente a la media europea (2,15%), solo por debajo de Chipre, Grecia y Polonia. A diciembre de 2023, el stock total de NPLs disponible para todo Europa ascendía a 381.600 millones de euros.
Respecto a lo que llevamos de 2024, según José Masip: “Durante estos dos primeros trimestres, el mercado sigue encauzado y la banca sigue en el proceso de deshacerse de sus activos tóxicos. Si bien es cierto que, de momento, la mayor parte del volumen transaccionado es de NPLS Unsecured, sigue estando “en boca” de todos, el apetito por los RPLs. Recordemos que los Reperforming Loans son activos que, aunque en su momento fueron NPLs, ahora están al corriente de pago, y continúa siendo uno de los objetivos para los inversores. Con la venta de la cartera Tango, se transaccionó también hacia LCM Partners la venta del Servicer Redwood. Hay que destacar la última gran transacción del mercado del servicing que ha sido en las pasadas semanas la adquisición de Zolva por parte de Cerberus a través de su servicer GCBE donde este último ha aumentado sus activos bajo gestión en 6.000 millones de euros de NPLs unsecured llegando a tener una cartera total de activos bajo gestión de aproximadamente 25.000 millones de euros.
De cara al segundo semestre del año, “la persistencia de los altos tipos de interés y la inflación hacen prever en el sector que los impagos empezarán a aflorar en los próximos trimestres de 2024”, concluye José Masip.
CaixaBank: la entidad con mayor financiación al sector de la construcción
Según se desprende del análisis elaborado a diez entidades bancarias y recogido en este informe, CaixaBank se posiciona como el banco con mayor financiación al sector de la construcción —4.388 M€—, seguido por Santander —2.433M€—, Sabadell —2.208M€— y BBVA —2.105M€.
Los bancos españoles continúan con la tendencia bajista de su exposición inmobiliaria. “Si ya en el 2022 hubo una reducción del 11,2% de la exposición inmobiliaria total, este año la bajada se ha incrementado hasta llegar a un 13,5%, pasando de 35.381M€ en 2022 a 30.600 M€ en 2023.” En términos de financiación bancaria, hechos mundiales como el Covid-19, la invasión a Ucrania y el conflicto de Gaza, traen como consecuencia que las materias primas sean más difíciles de obtener por el desabastecimiento y se incrementen los costes de la construcción. En este escenario, el volumen vivo de préstamo a promotor de las entidades analizadas alcanza los 14.837 millones de euros cuando en 2017, el Santander, BBVA y CaixaBank ya superaban de manera holgada los 18.000 millones de euros.
España es el país europeo con mayor número de SOCIMIs
Con 116 SOCIMIs, España se encuentra a la cabeza en Europa. El año 2023 acabó con 78 empresas listadas en el BME Growth, 30 empresas con origen español que lo hacen en el Euronext Access de París, las 4 grandes que forman parte del Ibex 35 y 4 empresas que cotizan en el nuevo mercado digital que es el Portfolio stock Exchange donde hay 4 empresas españolas cotizando. El año se cierra con 25.575 M€ de market Cap de las empresas españolas.
Por segmentos, hay una clara preferencia de las SOCIMIs por el sector terciario, debido a que este tipo de inmuebles está mucho menos sujeto al riesgo regulatorio por cambios de criterios políticos del gobierno correspondiente; seguido del sector residencial.
Cabe destacar que, durante este último año, las SOCIMIs españolas están reinventando su negocio. Este es el caso de Merlin, que se lanza al negocio de centros de datos y busca un socio para acelerar su plan de inversión, mientras que Colonial abre la puerta al cambio de uso en algunos edificios de oficinas para dar mayor valor a sus inversiones.
Por último, el informe dibuja a través del gráfico ‘Top 20 SOCIMIs en España’, la posición que ocupa cada una de estas sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario, en función del valor de sus activos. Colonial encabeza la lista con 11,34bn€ seguido por Merlin Properties (11,27bn€), P3 Logistic Parks (9bn€) y Testa (2,72bn€).
Intrum, a la cabeza en la cuota de mercado del sector del servicing
Los segundos players más relevantes son los servicers como gestores de activos, tanto financieros como inmobiliarios. Según recoge el informe, este último año estuvo marcado por dos grandes movimientos. El primero, la adjudicación del contrato BEAT de gestión inmobiliaria de Caixabank de aproximadamente 50.000 activos por un valor de 4.000 millones de euros. “Fueron 3 contratos de gestión, uno para la parte comercial, otro para la parte patrimonial y el tercero de servicios técnicos donde los adjudicatarios elegidos fueron: Azora para la parte patrimonial, Intrum para la parte de comercialización y mantenimiento y Haya Real Estate para el mantenimiento de la cartera de activos procedentes de Bankia”, detalla el equipo de Servicios Financieros y Real Estate que ha elaborado el informe.
El segundo movimiento fue la compra de Haya Real Estate por parte de Intrum y la fusión e integración de todas las carteras del Servicers saliendo hacia Intrum durante los primeros meses de 2024.
La cuota de mercado del sector del servicing a cierre de este último ejercicio es similar al 2022, con el grupo Intrum en cabeza, seguido por Hipoges que también está representado a nivel grupo y este año con Anticipa y Aliseda en tercer lugar con un 13% de la cuota. Damos cabida este año a varios Servicers que aun no estando en el top 6, entre los tres gestionan prácticamente los mismos activos que doValue, son Diglo, Hoist Finance y Ahora Asset Management.
El informe recoge que “durante los últimos tiempos, las empresas de Servicing están en el punto de mira de los fondos de inversión que están detrás de cada uno de los players con el objetivo de aumentar su cuota de mercado incluyendo dentro de su gestión las carteras de otros servicers. Si el pasado año estuvo marcado por la adquisición de Haya Real Estate por parte de Intrum o incluso la compra de Finsolutia en el ejercicio anterior por parte de Pollen Street, este año podemos ver como estos grandes fondos siguen comprando carteras e invirtiendo en acrecentar sus volúmenes de gestión. Por esto podemos ver como Cerberus a través de GCBE ha adquirido los 6.000 millones€ de Zolva o podemos destacar los movimientos con Redwood y su venta a LCM partners.
El próximo ejercicio va a estar marcado por el fin del contrato SMO de Sareb que tiene actualmente con Hipoges y Anticipa Aliseda que pondrá en el mercado de nuevo una de las grandes carteras de gestión de activos tóxicos que supera los 20.000 M€.
